台股集中市場營建類股指數今(1) 日盤中大漲以714.69 點再創新高， 營建股龍頭國建(2501-TW) 也在盤中爆發大量上漲9.32%，最高價達34 元，量能擴張到1.7 萬張，並一舉站上所有均線，呈現價量齊揚的走勢。 這波營建股熱潮，讓不少投資人躍躍欲試，想要搭上這班財富列車，但如何才能在眾多營建股中挑選出具有投資價值的標的，成為不少投資人的疑問。
別擔心，老司機教你三招，輕鬆掌握營建股估價術！
營建股估價三劍客：淨值、股淨比、殖利率
俗話說，「知己知彼，百戰百勝」，想要在投資市場中立於不敗之地，除了要瞭解市場脈動，更要對自己投資的標的瞭若指掌。 營建股作為台股市場中不可或缺的一環，其估價方法也具有其特殊性。 傳統的DCF現金流量折現法雖然理論上很完美，但在實際操作上，卻常常受限於預測未來現金流的困難性。
因此，我將DCF現金流量折現法加以變化，並參考丁彥鈞的營建股書籍，歸納出三種實務上常用的營建股估價方法：
1. 淨值+EPS 推估法：穩健中帶有成長的潛力
淨值+EPS 推估法，顧名思義就是將公司的淨值加上每股盈餘 (EPS) 來推估目標股價。 淨值代表了公司的資產價值，就像是公司擁有的土地、建築物等實體資產，這些資產可以為公司帶來穩定收入，也代表了公司的基本價值。 而 EPS 代表了公司的獲利能力，就像是公司利用這些資產，從營運中賺取的利潤。 兩者相加，可以反映出公司的整體價值，就像是把公司的資產價值和獲利能力結合在一起，呈現出公司的整體實力。
公式：目標股價 = 淨值 + EPS x 10
例如，某營建公司淨值為10元，EPS 為2元，則目標股價 = 10 + 2 x 10 = 30元。
2. 股價淨值比估價：尋找被低估的寶藏
股價淨值比 (P/B Ratio) 是一個常見的估值指標，代表每股股價與每股淨值的比率。 簡單來說，就是用股價除以淨值，可以反映市場對於該公司的價值評估。
公式：股價淨值比 (P/B Ratio) = 股價 / 淨值
一般來說，P/B Ratio 越低，代表市場對於該公司的價值評估越低，也就是說市場可能低估了公司的價值，這時就可能是一個進場的機會。 反之，P/B Ratio 越高，代表市場對於該公司的價值評估越高，可能是因為公司前景看好，或者市場對公司有過高的期望。
3. 現金殖利率回推法：穩穩的收益，收租般的享受
現金殖利率回推法，主要利用預期現金股利與股價的關係，來推算出目標股價。 現金殖利率代表公司每年發放的現金股利占股價的比例，反映了投資者從股利中獲得的報酬率。 就像是投資房地產收取租金一樣，投資營建股也能獲得穩定的現金股利，就像是在收取房屋的租金一樣，帶來穩定的收益。
公式：目標股價 = 現金股利 / 現金殖利率
例如，某營建公司預計發放的現金股利為1元，目標現金殖利率為5%，則目標股價 = 1 / 0.05 = 20元。
加權評估：多管齊下，精準掌握目標股價
實務上，我會將三種方法加權評估，以得出更精準的目標股價。
加權評估公式：目標股價 = 淨值+EPS 推估法 x 權重 + 股價淨值比估價 x 權重 + 現金殖利率回推法 x 權重
權重的設定會根據市場狀況和公司自身狀況而有所不同，例如：
- 市場狀況: 若市場普遍看好營建產業，表示市場對營建股的未來發展充滿信心，看好其獲利能力，因此可以提高淨值+EPS 推估法的權重，因為這方法更能反映出公司的獲利能力。
- 公司自身狀況: 若公司有龐大的土地庫存，代表公司擁有豐富的資源，具備未來發展的潛力，因此可以提高股價淨值比估價的權重，因為這方法更能反映出公司的資產價值。
- 現金流狀況: 若公司擁有穩定的現金流，代表公司能夠持續穩定地為投資者帶來收益，因此可以提高現金殖利率回推法的權重，因為這方法更能反映出公司的獲利能力。
營建股估價技巧：深入瞭解公司的內在價值
除了以上三種方法，以下幾個因素也需要納入考量，才能更準確地評估營建股的價值：
- 土地庫存: 營建公司擁有土地庫存，可以提升公司的淨值和未來獲利潛力。 土地庫存就如同公司的寶藏，土地價值會隨著市場行情而波動，具有升值潛力，也代表公司具備未來開發的機會，這些都是評估公司價值的重要參考因素。
- 建案銷售: 建案的銷售狀況直接影響公司的營收和獲利，需要密切關注。建案銷售的狀況，就像是一個晴雨錶，反映了市場對公司產品的認可度，也直接影響公司的獲利能力，投資者需要密切關注公司的建案銷售情況。
- 營運成本: 營建成本的漲跌會影響公司的獲利能力，需要仔細分析。 營建成本就像是一道成本關卡，需要仔細分析，才能瞭解公司的獲利能力。
- 財務狀況: 公司的財務狀況是否穩健，是否有高負債率等問題，需要深入探討。 公司的財務狀況就如同公司的健康狀況，財務狀況穩健，公司才能穩定發展，高負債率則可能導致公司陷入財務困境。
營建股投資策略：掌握市場趨勢，尋找潛力股
投資營建股，需要掌握市場的趨勢，才能找到具有投資價值的標的。
1. 掌握政策方向: 政府的政策方向會影響營建產業的發展，例如：房地合一稅、都更政策等。 政策就像是一股無形的力量，可以影響市場的走向，投資者需要關注政府的政策方向，瞭解政策對營建產業的影響，才能做出明智的投資決策。
2. 觀察經濟狀況: 經濟狀況好壞會影響房地產市場的熱度，例如：利率、失業率等。 經濟狀況就像是一座橋樑，連接了市場和投資者，經濟狀況好，市場就會活躍，投資者也會更有信心，反之則會影響投資者的信心，導致市場冷卻。
3. 瞭解市場供需: 房地產市場的供需狀況會影響房價的漲跌，需要留意。 市場供需就像是一對天平，供大於求，房價就會下降，反之則會上漲。 投資者需要瞭解市場供需的狀況，才能判斷房價的走向。
4. 關注人口結構: 人口結構的變化會影響住宅需求，例如：少子化、高齡化等。 人口結構就像是一面鏡子，反映了社會的變化，少子化和高齡化會導致住宅需求的變化，投資者需要關注人口結構的變化，才能瞭解未來住宅市場的趨勢。
營建股投資風險：注意市場波動，做好風險管理
投資營建股，風險也需要留意。
1. 市場風險: 房地產市場容易受到政策、經濟等因素影響，導致股價波動。 市場就像是一片大海，波濤洶湧，投資者需要做好風險管理，才能在市場的波動中屹立不搖。
2. 產業風險: 營建業本身具有週期性，容易受到景氣循環影響。 營建業就像是一座山峰，有起有落，投資者需要瞭解營建業的週期性，才能在景氣循環中抓住機會，規避風險。
3. 公司風險: 營建公司自身的經營狀況、財務狀況等，都會影響投資風險。 公司就像是一艘船，需要穩定的經營和財務狀況才能在市場上航行，投資者需要瞭解公司的經營狀況和財務狀況，才能判斷公司的風險，做出明智的投資決策。
營建股投資小結：理性分析，謹慎操作
投資營建股需要理性分析，謹慎操作，才能獲得理想的報酬。
- 做好功課: 仔細研究公司的財務狀況、營運狀況等資訊，瞭解公司的風險和潛力。 投資前做好功課，就像是一場旅行前的準備工作，需要仔細規劃，才能順利完成旅程。
- 分散投資: 不要把所有資金都投入單一股票，可以分散投資不同的營建股，降低風險。 分散投資就像是一張安全網，可以降低投資風險，即使個別股票出現問題，也不至於造成重大損失。
- 設定止損: 投資前設定好止損點，一旦股價跌破止損點，就應該果斷出場，避免更大的損失。 設定止損就像是在投資過程中拉了一條警戒線，一旦跌破警戒線，就應該果斷撤退，避免更大的損失。
FAQ 常見問題
Q1: 如何查詢營建公司的財務數據？
A1: 可以透過公開資訊觀測站 (MOPS)、證券櫃台買賣中心 (OTC) 等網站查詢。
Q2: 如何判斷營建公司的土地庫存價值？
A2: 可以參考公司發布的財報，或透過專業機構的評估報告進行判斷。
Q3: 如何判斷營建公司的建案銷售狀況？
A3: 可以參考公司的新聞稿、媒體報導，或透過實地考察瞭解建案的銷售狀況。
Q4: 如何判斷營建公司的營運成本？
A4: 可以參考公司發布的財報，或透過專業機構的評估報告進行判斷。
Q5: 如何判斷營建公司的財務狀況？
A5: 可以參考公司發布的財報，或透過專業機構的評估報告進行判斷。
